Acquisto casa: caparra e penale

Gli atti che impegnano il venditore e l’acquirente: la caparra  confirmatoria e la clausola penale.

Come rafforzare il vincolo giuridico di impegno alla compravendita sia da parte del venditore che dell’acquirente? Alle volte la sola sottoscrizione del preliminare non basta e tra esso e il momento dell’atto definitivo si possono verificare degli eventi che portano uno dei due soggetti a non presentarsi alla stipula del rogito notarile. E’ indubbio che, comunque, una delle parti subisce dei danni patrimoniali il cui diritto al risarcimento, se non preventivamente determinato, deve essere sottoposto al vaglio del Giudice. La caparra confirmatoria e la penale, però, possono supplire a tale evenienza.

La caparra confirmatoria

L’art. 1385 c.c. dispone che: «Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalla norme generali.»

In pratica

La caparra confirmatoria è, quindi, un patto contrattuale che si perfeziona con la consegna della somma nelle mani del venditore da parte del futuro acquirente. La funzione della caparra è molto importante e giuridicamente complessa poiché:

  • ha la funzione di prova dell’avvenuta conclusione del contratto preliminare;
  • ha la funzione di parziale esecuzione della prestazione;
  • ha la funzione di rafforzamento del vincolo contrattuale.

La caparra confirmatoria è, poi, comunemente indicata come sanzione contrattuale perché opera in caso di inadempimento di una delle parti del contratto e mira all’immediato risarcimento del danno.

Quindi, principalmente, essa ha la funzione di liquidare anticipatamente i danni derivanti dall’ inadempimento di uno dei contraenti. La caparra confirmatoria non deve essere confusa con la caparra penitenziale, avendo i due istituti diversa natura giuridica.

La prima può definirsi come una sanzione contrattuale a carico della parte inadempiente e nel contempo è una forma di risarcimento a favore della parte adempiente al contratto. La seconda opera come corrispettivo, concordato per la possibilità di recesso unilaterale da parte di uno dei contraenti.

Normalmente in un contratto preliminare si ritrova la seguente clausola che fa riferimento alla caparra confirmatoria:

«Il prezzo dell’unità immobiliare promessa in vendita con il presente atto è stato, d’accordo fra le parti, convenuto in € …….. che verrà corrisposto con le seguenti modalità:

  1. l’importo di € …… viene versato contestualmente alla firma del presente atto a titolo di caparra confirmatoria;
  2. l’importo di € ……. entro la data del…….a titolo di acconto sul prezzo;
  3. l’ importo di € ………….. a saldo del prezzo con assegno circolare sarà corrisposto da parte promissoria acquirente alla parte promissoria venditrice contestualmente alla firma dell’atto notarile».

Le espressioni usate nei contratti sono quindi caparra e acconto. La qualificazione del titolo in forza del quale viene data una somma di denaro al venditore è molto importante anche dal punto di vista fiscale.

L’acconto normalmente non è dato a titolo di cautela ma come adempimento parziale preventivo anche se, nel dubbio sulla effettiva volontà delle parti, l’anticipo versato va proprio considerato come acconto. È quindi importante essere estremamente precisi sulla qualificazione della somma che viene corrisposta. Ancora diversa è la funzione e la natura di una somma che viene versata con l’imputazione di: «a titolo di deposito cauzionale » o di «cauzione». In quest’ultimo caso la somma ha solamente la funzione di garantire, come fosse un pegno irregolare, la mancata esecuzione del contratto derivante dal fatto imputabile all’altro contraente, l’eventuale adempimento dell’obbligazione di risarcire il danno che però deve essere dimostrato.

È, quindi, importante qualificare esattamente la somma di denaro che si consegna al promesso venditore al momento della sottoscrizione del contratto preliminare poiché, dal punto di vista civilistico discendono le seguenti conseguenze:

  • al momento della sottoscrizione del contratto definitivo la caparra confirmatoria automaticamente va imputata quale parte del saldo del prezzo o (raramente) restituita (art. 1385, comma 1, c.c.);
  • se il contratto definitivo non viene stipulato per colpa del promesso acquirente, il venditore può trattenere la caparra e recedere dal contratto (art. 1385, comma 2, c.c.);
  • al contrario, se ad essere inadempiente è il venditore, il promesso acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (art. 1385, comma 2, II parte).

Ma per la normativa fiscale le conseguenze cambiano

Come già visto al § 2.2, vige l’obbligo di registrazione del contratto preliminare con il conseguente obbligo al pagamento dell’imposta di registro sia nella misura del 3% degli importi versati a titolo di acconto sul prezzo (se non imponibili IVA), sia dello 0,50% a titolo di caparra confirmatoria.

Ora mentre se dal punto di vista civilistico, al momento del perfezionamento del contratto definitivo la caparra e l’acconto potranno essere imputati alla prestazione dovuta e diverranno parte del corrispettivo pattuito, per la normativa fiscale ciò si considera come base imponibile su cui pagare le imposte, con la conseguenza che si dovrà saldare all’amministrazione dello Stato il rimanente del 3% del valore della compravendita. In pratica, con la stipula del contratto definitivo, la caparra muta la propria natura giuridica, assumendosi quale acconto del prezzo di vendita del bene. Ma per la norma fiscale la somma pagata per la caparra confirmatoria non potrà essere mai compensata con le imposte dovute ovvero restituita. Ciò poiché per l’amministrazione finanziaria (Risoluzione del 1° agosto 2007, n. 197) la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’ apposita clausola contrattuale, non costituisce corrispettivo di una prestazione di servizi o cessione di beni, in quanto assolve ad una funzione risarcitoria. L’ importo dello 0,50% calcolato sul valore della caparra diventa così un costo per le parti in sede di compravendita.

Il cavillo

Alle volte l’accordo sull’ acquisto di un immobile non si sostanzia subito con un contratto preliminare ma l’acquirente sottoscrive una proposta unilaterale d’acquisto presentata dall’agente immobiliare, il quale, subito dopo richiede l’adesione del futuro venditore. In questo caso, per la giurisprudenza, la somma versata al mediatore è di acconto sul prezzo, quali che siano state le espressioni usate dalle parti, poiché la natura giuridica e gli effetti di una caparra confirmatoria nascono solamente dal contratto preliminare (Cass., 3832/1995).

La clausola penale

La clausola penale è una pattuizione accessoria al contratto, la cui funzione è quella di rafforzare il vincolo contrattuale e di stabilire, a priori, la prestazione dovuta per il caso di inadempimento o ritardo, limitando così a tale prestazione la misura del risarcimento. Per l’art. 1392 c.c. è però possibile pattuire anche la risarcibilità di un ulteriore danno. Essa non va confusa con la caparra penitenziale vista sopra, poiché se quest’ultima presuppone il diritto di recesso e ne prevede già la «pena», la clausola penale diventa operativa solo dopo che si è accertato l’inadempimento al contratto conseguenza della domanda di risoluzione chiesta dal contraente che ha adempiuto o ha offerto di adempire alla propria prestazione. Si differenzia ulteriormente dalla caparra confirmatoria poiché la seconda limita il danno risarcibile alla somma consegnata. La clausola penale può essere anche stabilita per il ritardo nell’adempimento, mentre la caparra confirmatoria è prevista solo per il mancato esatto adempimento alla stipula del contratto definitivo.

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