Profili di responsabilità del locatore in caso di immissioni di rumore del conduttore

Con l’ordinanza n. 4908/2018, pubblicata il 1 marzo scorso, la Corte di Cassazione si è occupata della questione relativa alla responsabilità del proprietario di un immobile concesso in locazione per i danni da immissioni di rumore provocati dall’inquilino a terzi, affermando il seguente principio di diritto:

il proprietario d’un immobile concesso in locazione non risponde dei danni provocati dal conduttore in conseguenza di immissioni sonore intollerabili, a meno che non si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando la diligenza di cui all’art. 1176 c.c., che il conduttore avrebbe certamente recato danni a terzi con la propria attività.”

IL CASO: La vicenda nasce dalla richiesta di risarcimento danni formulata da alcuni condomini di uno stabile nei confronti del proprietario e del conduttore di un locale posto a piano terra del condominio concesso in locazione ed adibito a bar dal quale provenivano immissioni sonore intollerabili per effetto di intrattenimenti musicali.

Inoltre, i suddetti condomini chiedevano al Tribunale di ordinare alle convenute la cessazione delle suddette immissioni e l’insonorizzazione del locale. Il Tribunale dichiarava la cessazione della materia del contendere in riferimento alla richiesta di cessazione delle immissioni moleste e condannava la proprietaria dell’immobile al pagamento in favore dei condomini attori di un’ingente somma di denaro a titolo di risarcimento danni e la società conduttrice a rivalere la proprietaria delle somme pagate agli attori.

Successivamente la Corte di Appello, in sede di gravame, accoglieva parzialmente l’appello riducendo la somma determinata a titolo di risarcimento dei danni. Pertanto, la società proprietaria dell’immobile proponeva veniva ricorso per Cassazione denunciando, fra l’altro, la violazione dell’art. 2043 codice civile.

Norme di riferimento:

Art. 2043 codice civile: Risarcimento per fatto illecito

Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto,obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”

Nell’adempiere l’obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia .

Nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata”.

LA DECISIONE: Con l’ordinanza in commento, gli Ermellini hanno osservato che:

1.Le Sezioni Unite con la sentenza n. 2711 del 21/07/1969, hanno affermato che nell’ipotesi in cui le immissioni moleste siano prodotte dal detentore di un immobile, l’eventuale sussistenza della legittimazione passiva del proprietario di questo, non ne comporta l’automatica responsabilità per il risarcimento dei danni, essendo, all’uopo necessaria la sussistenza dell’elemento soggettivo della colpa e del nesso oggettivo di causalità (e non di mera occasionalità) fra la concessione dell’immobile al terzo ed i danni subiti dal fondo contiguo;

2. In applicazione del suddetto principio, la Corte di Cassazione ha affermato che: “in materia di immissione intollerabili, allorchè le stesse originino da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 cod. civ. per i danni da esse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell’immobile, solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non già per avere omesso di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudizi a carico di terzi” (Cass. Sez. 3, sentenza n. 11125 del 28/05/2015);

3. Ai fini dell’articolo 2043 c.c., la colpa lieve rilevante può consistere

A) tanto nella violazione di precetti giuridici (legge, regolamenti, contratti). In questi casi l’accertamento della colpa esige la previa individuazione della regola giuridica che il presunto responsabile avrebbe dovuto rispettare, e che non rispettò;

B) quanto nella violazione di regole di comune di prudenza. In questi casi, l’accertamento della colpa esige che si stabilisca previamente quale sarebbe dovuta essere la condotta prudente da seguire, in funzione delle circostanze e della qualità soggettiva dell’agente: ciò vuol dire che dall’uomo comune sarà esigibile la diligenza del bonus paterfamilias, e dell’imprenditore commerciale quella dell’homo eiusden generis et condicionis, secondo la regola generale dettata per qualsiasi tipo di obbligazione, ivi comprese quelle da fatto illecito, dall’articolo 1176 c.c.

4. Al fine di configurare la sussistenza di una colpa aquiliana del proprietario dell’immobile si deve accertare in punto di fatto se, al momento in cui il locale viene concesso in locazione, questi potesse o non potesse prevedere con l’ordinaria diligenza, alla luce di tutte le circostanze del caso concreto, che la conduttrice avrebbe con ragionevole certezza arrecato danni a terzi, provocando immissioni intollerabili.

Pertanto, sulla scorta delle suddette osservazioni e del suddetto principio di diritto, la Corte di Cassazione con l’ordinanza in commento, ha accolto il primo motivo del ricorso, cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte di Appello per un nuovo esame che dovrà tener conto del principio affermato.

 Allegato:

Cassazione civile ordinanza n.4908/2018

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