Tabelle millesimali mancanti: come ripartire le spese

Condominio: l’assenza delle tabelle millesimali non consente di ripartire le spese per quote uguali tra i proprietari degli appartamenti. 

Il tuo condominio si relativamente giovane: siete pochi proprietari e non avete mai adottato un regolamento e soprattutto delle tabelle millesimali. Per il momento avete ripartito le spese da sostenere per quote uguali, ma ora si presentano degli impegni economici più onerosi e uno di voi vorrebbe regolarizzare la situazione: avendo infatti l’appartamento più piccolo ritiene che non sia giusto fargli pagare quanto chi ha invece l’abitazione più grande. Come ripartire le spese quando mancano le tabelle millesimali? Come vanno divisi i costi dell’energia elettrica, del giardino, delle pulizie, delle scale? A chiarire la questione è stata la Cassazione con una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine.

Quando si forma un condominio? 

La costituzione di un condomino è una situazione che avviene di fatto, senza bisogno di atti formali, di delibere o di permessi. Nel momento in cui i proprietari di un immobile diventano almeno due si forma automaticamente un condomino sulle parti comuni dell’edificio. Questo significa che, in un palazzo appena edificato, basta che il costruttore venda un solo appartamento per costituire il condominio. La costituzione di un condomino non richiede necessariamente l’adozione di un regolamento e la nomina di un amministratore. Lo vedremo nei punti seguenti.

Quando è obbligatorio il regolamento di condominio?

Il regolamento di condominio non è obbligatorio se i condomini sono non più di 10. Da 11 proprietari in poi diventa necessario adottare un regolamento (che deve essere approvato a maggioranza o, se contiene limiti all’uso degli appartamenti, all’unanimità). Al di sotto di tale numero, l’adozione del regolamento è facoltativa e i condomini possono decidere di regolamentare il condominio attraverso altri strumenti: è possibile, ad esempio, prendere decisioni in merito alla gestione condominiale attraverso una delibera dell’assemblea; oppure dotarsi di tabelle millesimali, purché venga rispettato il criterio legale di ripartizione delle spese.

Se non c’è il regolamento di condominio, si applicano le norme del codice civile che regolano la materia e che disciplinano gli aspetti essenziali della vita di un edificio, la gestione delle parti comuni, gli usi che ne possono fare i vari condomini. Si tenga peraltro conto che gran parte dei regolamenti di condomino non fa che ricalcare o addirittura ricopiare le norme del codice, sicché, anche in caso di adozione, le regole finiscono quasi sempre per essere le stesse.

Con l’adozione del regolamento vengono, di solito, approvate anche le tabelle millesimali per calcolare la ripartizione delle spese. Vedremo a breve che succede se il condomino è sprovvisto di tabelle millesimali.

Quando è obbligatorio un amministratore di condominio 

L’amministratore di condominio non è obbligatorio fino a otto condomini. Da nove in poi, l’assemblea deve necessariamente nominare un amministratore. L’assenza di un amministratore non implica il venir meno degli obblighi di legge per i condomini (visto che, come detto, il condominio è già formato): sicché agli adempimenti tipici dell’amministratore dovranno procedere i singoli proprietari. È il caso ad esempio della richiesta di attribuzione di un codice fiscale, l’apertura di un conto corrente, la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del bilancio, la ripartizione delle spese per la conservazione e la gestione delle parti comuni, ecc.

Come vengono approvate le tabelle millesimali?

Le tabelle possono essere approvate:

  • in assemblea condominiale, con il consenso della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. In tal caso le tabelle devono necessariamente contenere criteri di determinazione delle quote conformi a quelli legali;
  • con la firma di ciascun contratto di vendita (i rogiti) dei singoli appartamenti: in tal caso c’è un consenso unanime anche se differito perché avviene in momenti diversi;
  • se ci sono disaccordi e non si può arrivare alla formazione delle tabelle millesimali, anche un solo condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria che, procedendo alla loro redazione tramite un perito, le rende obbligatorie per tutti i condomini.

Che succede se mancano le tabelle millesimali?

La mancanza di tabelle millesimali non esonera il condomino dal pagamento delle spese condominiali, spettando in tal caso al giudice stabilire la correttezza delle richieste condominiali. In particolare, quando il condominio non ha ancora approvato delle tabelle millesimali, le spese devono comunque seguire la regola generale secondo cui la loro ripartizione deve avvenire in base al valore di ogni appartamento. Non è quindi possibile procedere a una divisione per quote uguali. È quanto da sempre chiarito dalla giurisprudenza [1]. Salvo diversa convenzione, infatti, le spese da pagare ai creditori andranno divisa in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino. La regola del resto è fissata dal codice civile [2] e può essere derogata dall’assemblea solo con il consenso di tutti i condomini.

In pratica il codice fissa tre principi cardine in materia di ripartizione delle spese di condominio:

  • le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverso accordo tra i vari proprietari, accordo che – come appena detto – per giurisprudenza costante richiede l’unanimità;
  • se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne;
  • qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Quindi, In materia di condominio negli edifici la ripartizione di una spesa condominiale può essere, del tutto legittimamente, deliberata anche in assenza di appropriata tabella millesimale, purché risulti in concreto rispettata la proporzione tra la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente, essendo il criterio di determinazione delle singole quote preesistente ed indipendente dalla formazione della predetta tabella [3].

Divisione delle spese senza millesimi: cosa dice la Cassazione

Già in passato la Cassazione era già intervenuta a chiarire che la mancata predisposizione di tabelle millesimali non autorizza l’assemblea ad optare per un criterio di divisione diverso da quello proporzionale [4], neanche se c’è la maggioranza dei consensi.

Nel caso di condanna del condominio al risarcimento del danno subìto da un terzo per carente manutenzione di un bene che si assume comune soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell’edificio – cosiddetto condominio parziale – non sia preclusa al singolo l’azione volta ad ottenere l’applicazione delle condizioni per lui favorevoli di ripartizione indicate dal codice). Non può accogliersi, quindi, proseguono i giudici di legittimità, una spartizione del credito condominiale difforme da quella statuita nella norma, solo perché decisa a maggioranza dall’assemblea. Semmai andrà fatto ricorso al giudice affinché divida l’entità del contributo dovuto da ciascuno «conformemente ai criteri di ripartizione derivanti dai valori delle singole quote di proprietà» [5].

Altri precedenti 

Cassazione civile, sez. II, 20/05/2011,  n. 11264  

In materia di comunione ordinaria, a differenza del condominio negli edifici, la misura della partecipazione, in mancanza di diversa determinazione convenzionale, è stabilita dalla legge, nel senso della parità delle quote, per cui l’assemblea dei partecipanti alla comunione non ha il potere di determinare in via provvisoria le quote di contribuzione di ciascun comunista alle spese comuni. Nel caso di comunione ereditaria, in particolare, le quote sono quelle predeterminate dalla legge nel caso di successione legittima o quelle determinate dal testatore (nel caso di chiamata di eredi in quote disuguali) nella successione testamentaria.

Tribunale Trapani, 28/02/2008

In ipotesi di c.d. condominio minimo – che si verifica allorquando gli immobili, ubicati nello stesso stabile e formanti un complesso condominiale, appartengano solo a due soggetti, benché concessi in locazione anche a terzi – è ammissibile l’intervento giudiziale per la formazione e l’adozione delle tabelle millesimali. Le tabelle millesimali esprimono il valore dei piani o delle porzioni di piano, appartenenti a ciascun condomino, ragguagliati a quello dell’intero edificio, ed espressi in millesimi (art. 68 disp. att. c.c.).La funzione delle tabelle millesimali,pur in assenza di una precisa disciplina normativa al riguardo, è quella di consentire il riparto proporzionale delle spese per la conservazione ed il godimento delle cose comuni, come si evince dal richiamo e dal rinvio all’art. 1123 c.c., contenuto all’art. 68 disp. att. c.c. La precipua funzione riconosciuta alle tabelle, quindi, giustifica l’intervento giudiziale, in considerazione dell’esigenza normativa di consentire ed attuare una ripartizione delle spese per il mantenimento ed il godimento delle cose comuni che sia effettivamente rispondente al valore, espresso in millesimi, delle diverse proprietà.

Tribunale Verona, 29/06/1995

Le clausole del regolamento condominiale che stabiliscono i criteri di ripartizione delle spese sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei condomini. È pertanto nulla, in quanto adottata in assenza di un condomino, la delibera assembleare con la quale venga affidato ad un tecnico specializzato l’incarico di formare le tabelle millesimali. Detta delibera, pur costituendo un atto prodromico alla modifica del criterio di ripartizione delle spese reca comunque un danno al condomino assente, il quale è pertanto legittimato ad impugnarla.

note

[1] Cass. ord. n. 4259 del 18.01.2018.

[2] Art. 1123 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 11264/2011.

[4] Cass. sent. n. 1959/2001.

[5] Cass. sent. n. 10081/2013.

Cassazione civile, sez. VI, 21/02/2018, (ud. 18/01/2018, dep.21/02/2018),  n. 4259 

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

L’avvocato C.A., condomino del Condominio (OMISSIS), ha proposto ricorso per cassazione, articolato in tre motivi (violazione dell’art. 112 c.p.c.; violazione e falsa applicazione dell’art. 1123 c.c.; violazione e falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c.), avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 11351/2016 del 6 giugno 2016, che ne ha rigettato l’appello avanzato contro la sentenza resa in primo grado il 27 dicembre 2013 dal Giudice di Pace di Roma.

L’intimato Condominio (OMISSIS), non ha svolto attività difensive.

C.A. impugnò la deliberazione assembleare del 2 aprile 2013 approvata dal Condominio (OMISSIS), la quale aveva ripartito in parti uguali (Euro 14,00 per ogni condomino), e non secondo millesimi, le spese dovute dal medesimo Condominio per effetto della soccombenza maturata con riguardo al decreto ingiuntivo n. 1780/2013 del Giudice di Pace di Roma, pronunciato su domanda del medesimo avvocato C. per l’attività di difensore svolta in favore del Condominio. Il Giudice di Pace aveva dichiarato improcedibile l’impugnazione di delibera giacchè proposta con ricorso e non con citazione. Il Tribunale di Roma ha invece ritenuto legittima la ripartizione in quote paritarie delle spese di soccombenza derivanti dal decreto ingiuntivo n. 1780/2013 non opposto dal condominio, non esistendo tabelle millesimali e non essendo applicabile l’art. 1132 c.c. proprio perchè quest’ultimo non aveva deliberato di resistere alla pretesa monitoria.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

Il primo motivo di ricorso dell’avvocato C.A. è infondato. Se è vero che il Tribunale non ha espressamente statuito sul motivo d’appello relativo alla declaratoria di improcedibilità della domanda (la quale effettivamente contrastava con l’interpretazione fornita da Cass. Sez. Un. 14/04/2011, n. 8491, trovando nella specie applicazione l’art. 1137 c.c., nel testo antecedente alle modifiche introdotte con L. n. 220 del 2012, e dovendosi perciò ritenere comunque valida l’impugnazione delle delibere dell’assemblea proposta impropriamente con ricorso, purchè l’atto risultasse depositato in cancelleria entro il termine stabilito dall’art. 1137 citato), è pur vero che la sentenza impugnata ha esaminato il merito della pretesa dell’attore appellante, con ciò implicitamente superando la questione di improcedibilità sollevata erroneamente dal Giudice di pace.

E’ invece fondato il secondo motivo di ricorso.

Ove, come nel caso in esame, vi sia stata una condanna giudiziale definitiva del condominio, in persona dell’amministratore (nella specie, a seguito di decreto ingiuntivo non opposto), al pagamento di una somma di denaro in favore di un creditore della gestione condominiale (nella specie, dello stesso condomino avvocato C. a titolo di compenso per prestazioni professionali), la ripartizione tra i condomini degli oneri derivanti dalla condanna del condominio va comunque fatta alla stregua dei criteri dettati dall’art. 1123 c.c., salvo diversa convenzione (arg. da Cass. Sez. 2, 12/02/2001, n. 1959). Nè ha rilievo in senso contrario alla necessaria ripartizione interna dell’importo oggetto di condanna la mera mancanza formale delle tabelle millesimali (come considerato dal Tribunale di Roma), spettando semmai al giudice di stabilire l’entità del contributo dovuto dal singolo condomino conformemente ai criteri di ripartizione derivanti dai valori delle singole quote di proprietà (Cass. Sez. 2, 26/04/2013, n. 10081; Cass. Sez. 2, 30/07/1992, n. 9107). La deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione in parti uguali degli oneri derivanti dalla condanna del condominio, in deroga all’art. 1123 c.c., proprio come avvenuto nell’impugnata delibera del 2 aprile 2013, va peraltro certamente ritenuta nulla (Cass. Sez. 2, 16/02/2001, n. 2301; Cass. Sez. 2, 04/12/2013, n. 27233).

E’ egualmente fondato il terzo motivo di ricorso. Il Tribunale di Roma ha affermato che l’avvocato C., in quanto condomino, doveva egli stesso partecipare al pagamento delle spese legali in suo favore consacrate nel decreto ingiuntivo n. 1780/2013 non opposto dal condominio, richiamando la giurisprudenza sul necessario concorso del condomino danneggiato al risarcimento del danno da lui subito per effetto della mancata custodia o manutenzione di un bene comune. Questa Corte ha invece già sancito l’invalidità della deliberazione dell’assemblea che, all’esito di un giudizio che abbia visto contrapposti il condominio ed un singolo condomino, disponga anche a carico di quest’ultimo, “pro quota”, il pagamento delle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso del difensore nominato in tale processo, non trovando applicazione nella relativa ipotesi, nemmeno in via analogica, gli artt. 1132 e 1101 c.c. (Cass. Sez. 2, 18/06/2014, n. 13885; Cass. Sez. 2, 25/03/1970, n. 801).

Il secondo motivo ed il terzo motivo di ricorso devono, quindi, essere accolti, e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio al Tribunale di Roma, in persona di diverso magistrato, che deciderà la causa uniformandosi ai richiamati principi e regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.

PQM

La Corte accoglie il secondo ed il terzo motivo di ricorso, rigetta il primo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia al Tribunale di Roma, in persona di diverso magistrato, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Sesta – 2 Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 18 gennaio 2018.

Depositato in Cancelleria il 21 febbraio 2018

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