Usucapione della servitù di passaggio

Cos’è l’usucapione? Cos’è una servitù di passaggio? È possibile usucapire il transito sul fondo altrui? Cosa dimostrare in tribunale?

Senz’altro avrai sentito parlare, almeno una volta nella vita, dell’usucapione; anzi, è assai probabile che ti sia capitato di averne a che fare direttamente, per esempio perché hai posseduto a lungo un terreno oppure un vecchio edificio. Ebbene, se è così, saprai che per acquistare un bene mediante usucapione occorrono alcuni presupposti, primo fra tutti il trascorrere di un lasso di tempo determinato dalla legge. Quello che probabilmente non sai, però, è che il tempo non è l’unico elemento indispensabile per far maturare l’usucapione; inoltre, probabilmente ignori il fatto che mediante usucapione è possibile acquistare non soltanto la proprietà di un bene (mobile o immobile che sia), ma anche un qualsiasi altro diritto reale. In pratica, i diritti reali attribuiscono al titolare un potere assoluto e immediato su una determinata cosa; tra questi compare anche la servitù di passaggio. Quindi, anche se ti sembrerà strano, l’usucapione ti consente non solo di acquistare la proprietà di un bene, ma anche l’usufrutto, l’enfiteusi oppure la servitù di passaggio. Se quanto detto ti sembra strano, oppure sei interessato e vuoi saperne di più, allora prosegui nella lettura: vedremo insieme cos’è l’usucapione della servitù di passaggio.

Usucapione: cos’è?

L’usucapione è una modalità di acquisto della proprietà o di altro diritto reale (usufrutto, enfiteusi, servitù di passaggio, ecc.): chi usucapisce un bene lo fa suo a tutti gli effetti. Anzi, ti dirò di più: l’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà. Cosa significa? Vuol dire che chi diventa proprietario di un bene mediante usucapione, avrà fatto un acquisto totalmente sicuro, perché il bene gli verrà trasmesso senza vincoli o pesi, assolutamente libero da qualsiasi inconveniente. Facciamo un esempio: sicuramente ti sarà capitato di dover acquistare un immobile. La prima cosa che si fa in questi casi è di controllare se sull’immobile esistono vincoli o pesi: il più classico è l’ipoteca. Orbene, se sei talmente incauto da acquistare un bene ipotecato, devi sapere che l’ipoteca (cioè il vincolo che il creditore dell’originario proprietario ha posto sull’immobile a garanzia del suo diritto) continuerà ad insistere sul bene, con il rischio che esso possa essere espropriato e venduto all’asta. In altre parole, è come se ti accollassi il debito del precedente proprietario. Se, invece, usucapisci un immobile, lo acquisterai sicuramente privo di pesi, per via dell’effetto purgativo dell’usucapione. Quindi, anche se hai usucapito un bene gravato da pegno o ipoteca, questi verranno cancellati dall’usucapione stessa.

Usucapione: quando si verifica?

Saprai senz’altro che l’usucapione non avviene da un giorno all’altro oppure con uno schiocco di dita: per poter acquistare un bene mediante usucapione occorre il verificarsi di precisi requisiti previsti dalla legge. L’usucapione è strettamente legata ad un altro istituto giuridico: il possesso. Ed infatti, l’usucapione matura solamente con il possesso continuato (per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge) del bene, possesso che deve essere ininterrotto, pubblico e pacifico [1]. Per un’analisi approfondita dei singoli requisiti e, più in generale, dell’istituto dell’usucapione, ti rinvio alla lettura di questo articolo.

Servitù di passaggio: cos’è?

Abbiamo spiegato cos’è l’usucapione: vediamo ora cos’è una servitù di passaggio. Si tratta di un diritto reale che consiste in un peso imposto su un fondo per l’utilità di un fondo vicino appartenente ad altra persona. In altre parole, la servitù di passaggio serve a rendere più agevole l’accesso ad un fondo intercluso. Facciamo un esempio: se sei proprietario di un’abitazione e di relativo giardino, ma non hai alcuno sbocco sulla strada pubblica, dovrai necessariamente attraversare la proprietà altrui per uscire. Ecco: il transito che ti è necessario per andare in strada costituisce proprio una servitù di passaggio, la quale grava sul fondo del vicino a vantaggio del tuo.

Una servitù di passaggio viene normalmente costituita per atto scritto: tu e il tuo vicino potreste trovare un accordo e costituirne una. Nel caso di mancato accordo, potresti adire il tribunale e chiedere che la servitù venga imposta con sentenza.

Spesso, la servitù di passaggio viene imposta su un fondo a vantaggio di un altro direttamente da colui che ne era unico proprietario, mediante disposizione testamentaria oppure donazione. Se, per esempio, Tizio è proprietario di un unico, grande appezzamento di terra e, in vista della sua dipartita, decide di dividerlo e di lasciarlo ai figli in parti uguali, allora a favore dell’erede che tocca il fondo interno, intercluso dagli altri, Tizio potrà pensare di imporre su tutti gli altri fondi una servitù di passaggio che consenta il transito a chi non ha sbocchi sulla pubblica via.

Servitù di passaggio: si può usucapire?

La servitù di passaggio, però, potrebbe essere acquisita anche mediante usucapione. Come? La legge afferma espressamente che possono acquistarsi per usucapione solo le servitù apparenti; con tale espressione si intendono le servitù il cui concreto esercizio risulta dalla presenza di specifiche opere sul fondo servente (cioè, su quello gravato dalla servitù) [2]. In pratica, considerando specificamente la servitù di passaggio, l’esercizio di quest’ultima dovrà essere percepibile a chiunque, ad esempio con la presenza di vere e proprie strade, ma anche di tracciati, percorsi, segni di qualunque genere (purché siano idonei ad attestare l’esistenza della servitù). È necessario, ovviamente, che tale esercizio di protragga nel tempo (venti anni) in maniera ininterrotta, pacifica e pubblica, come per ogni usucapione.

Usucapione servitù di passaggio: come fare?

Ora, chiarito che la servitù di passaggio si può usucapire allorquando essa si manifesti esteriormente in maniera visibile, il problema è quello di vedersi giuridicamente riconosciuta tale servitù. Il proprietario del fondo servente, infatti, ben potrebbe decidere di chiudere la via d’accesso, in quanto il fondo è di sua proprietà. Come fare a dimostrare che, nel corso degli anni, è stata usucapita una servitù di passaggio?

Per dimostrare l’usucapione della servitù di passaggio bisogna necessariamente provare l’esistenza di una serie di requisiti [3]. Non basta dimostrare che hai esercitato il passaggio sul fondo per vent’anni ma, per ottenere una sentenza favorevole, dovrai provare:

  • l’esistenza di opere visibili e permanenti per tutto il tempo necessario all’acquisto per usucapione (strade, tracciati, segni vari, ecc.);
  • che queste opere rendano percepibile e manifesta, agli occhi di tutti, l’esistenza di una servitù di passaggio;
  • che le medesime opere siano inequivocabilmente destinate all’esercizio della servitù.

Tutte queste caratteristiche devono sussistere sin dall’inizio dei vent’anni necessari ad usucapire: ad esempio, non potrai acquistare il diritto per usucapione se per quindici anni hai transitato sul fondo vicino ma non esisteva un percorso visibile, che poi è stato realizzato solo negli ultimi cinque anni.

Inoltre, non è sufficiente provare l’esistenza di un tracciato riconoscibile sul fondo del vicino, ma occorre dimostrare che quella strada o quel percorso sono stati realizzati allo scopo esclusivo di consentire il passaggio di persone e/o veicoli. Solo così si può oggettivamente presumere che il proprietario del fondo servente (quello che si affaccia sulla pubblica via) si sia reso conto dell’esistenza del diritto e non l’abbia ostacolato per vent’anni. Occorre pertanto dimostrare che il diritto di passaggio non è stato esercitato in modo precario o occasionale, ma che esiste un preciso onere che il nostro vicino sopporta in maniera stabile e permanente.

Va poi sottolineato che se il proprietario del fondo servente vende il terreno, i vent’anni necessari per l’usucapione non verranno interrotti. Potrai quindi dimostrare che esercitavamo la servitù anche con il vecchio proprietario: i vent’anni non ricominciano a decorrere daccapo dalla data dell’atto di vendita, né potrà essere pregiudicato un diritto già acquisito e completo.

note

[1] Art. 1158 cod. civ.

[2] Art. 1061 cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 5733 del 10.03.2011.

Autore immagine: Pixabay.com

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